2026年4月1日、改正不動産登記法が施行され、不動産所有者の住所変更登記が義務化されます。日本では全国の土地の約20％が所有者不明の状態にあるともいわれていますが、こうした深刻な社会問題を背景に、国は登記情報の正確性を保つための法改正に踏み切ったのです。
この住所変更登記にかかる法改正は、不動産オーナーだけの問題ではありません。物件を預かる管理会社にとっても、オーナー情報の変更把握・管理という新たな事務負担が発生することを意味します。そこで本記事では、管理会社の実務担当者・経営者の方に向けて、法改正の概要と管理業務への影響を整理したうえで、物件情報のデジタル管理による業務効率化の方法を解説します。
2026年4月施行「住所変更登記義務化」の概要
まず、今回の法改正の要点を押さえておきましょう。
改正不動産登記法では、不動産の登記名義人（所有者）は、住所または氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請することが義務となりました（不動産登記法第76条の5）。正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料が科される可能性があります（同法第164条第2項）。
注意すべきは、この義務が施行日以前の変更にも遡及して適用される点です。施行日より前に住所変更をしていた場合でも、未登記であれば2028年3月31日までに変更登記を完了させる必要があります。個人・法人を問わず、すべての所有権登記名義人が対象となります。
また、今回の改正に合わせて「スマート変更登記」と呼ばれる新制度も導入されます。これは、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報を定期的に確認し、住所変更を検知した場合に職権で登記を更新する仕組みです。ただし、個人の場合は事前に検索用情報の申出が必要であり、海外居住者は対象外となるなど、すべてのケースを自動でカバーできるわけではありません。
管理会社の業務に与える3つの影響
では、この「住所変更登記義務化」の法改正が、不動産管理会社の実務にどのような影響を及ぼすのでしょうか。主な影響は以下の3つです。
- オーナー情報の変更管理に関する業務量の増加
- 登記情報と管理台帳の整合性チェックの必要性
- オーナーへの制度案内・フォロー対応の発生
それぞれ詳しく見ていきましょう。
オーナー情報の変更管理が煩雑になる
管理会社は、物件オーナーの連絡先・住所を日常的に管理しています。これまでは住所変更登記が任意であったため、オーナーが引っ越しをしても、登記上の住所が更新されないケースが少なくありませんでした。
しかし義務化後は、オーナー自身が登記手続きを行う必要があり、管理会社としても変更情報を正確に把握し、社内台帳に反映させる必要が高まります。
特に複数の物件を所有するオーナーの場合、すべての物件について個別に変更登記が必要となるため、管理会社側の情報更新作業も物件数に応じて増加することになります。
登記情報と管理台帳のズレが問題化する
従来、管理台帳上のオーナー情報と登記簿上の情報にズレがあっても、実務上大きな支障にならないケースもありました。しかし義務化により登記情報の正確性が担保されるようになると、管理台帳と登記簿の不一致は、賃貸借契約の更新手続きや税務対応、さらには売却・相続時のトラブルにつながるリスクが高まります。
オーナーへの制度周知が求められる
法務省が公表した直近の調査によると、住所変更登記の義務化について「聞いたことがある」と回答した人は約3割にとどまっています。管理会社としては、オーナーに対して制度変更の案内を行い、必要に応じて司法書士の紹介など適切なフォローを行うことが、信頼関係の維持につながるでしょう。
法改正をきっかけに見直したい「物件情報管理」の現状
今回の法改正への対応を考えるとき、ぜひ合わせて見直していただきたいのが、物件情報管理の方法そのものです。
多くの中小規模の管理会社では、オーナー情報や物件の基本情報をExcelや紙の台帳で管理しているケースがまだ多く見られます。しかし、こうしたアナログな管理方法では、情報の更新漏れや検索性の低さ、担当者不在時の引き継ぎ困難といった問題が発生しがちです。
住所変更登記の義務化により、オーナー情報の変更が発生するたびに台帳を手作業で更新し、関連書類と突き合わせる作業が求められるようになります。管理物件が数十件、数百件と増えるほど、アナログ管理では対応しきれなくなることは明らかです。
こうした背景から、法改正対応を契機として物件情報管理全般のデジタル化（DX）に取り組む管理会社が増えています。
物件情報のデジタル管理がもたらす3つのメリット
物件情報をデジタルで一元管理することで、管理会社はどのようなメリットを得られるのでしょうか。
情報の更新・共有がリアルタイムに
クラウド型の管理ツールを導入すれば、オーナー情報の変更をその場で反映でき、社内の全担当者がリアルタイムで最新情報にアクセスできます。Excelファイルの「どれが最新版か分からない」という問題も解消され、情報の更新漏れを防ぐことができます。
写真付き記録で物件状態を正確に管理
物件情報の管理はオーナー情報だけではありません。日常的な建物点検・清掃報告・修繕記録なども含めて、写真付きで記録をデジタル管理することで、物件の状態を正確かつ時系列で把握できるようになります。
写真付き報告書作成アプリ「Raccoon」を活用すれば、現場でスマートフォンから写真を撮影し、報告書を即座に作成・クラウド上で共有することが可能です。報告書の作成から共有までの工数を大幅に削減できるため、法改正対応で増える事務負担を他の業務効率化で吸収することができます。
業務フロー全体の可視化と標準化
デジタル管理の導入は、単なるツールの置き換えにとどまりません。物件の点検スケジュール、報告書の提出状況、オーナーへの連絡履歴などを一元管理することで、業務フロー全体が可視化されます。属人的な管理から脱却し、誰が担当しても同じ品質で業務を回せる体制を構築できるのです。
自社の業務フローに合わせた管理システムを構築したい場合は、「RaccoonPro」の活用も検討してみてはいかがでしょうか。RaccoonProは、報告書のフォーマットや承認フローを自社仕様にカスタマイズできるフルカスタム開発サービスです。物件情報管理から報告書作成・オーナーへの報告まで、一連の業務を自社に最適化した形でデジタル化できます。
デジタル管理を始めるための4つのポイント
物件情報のデジタル化を進める際に押さえておきたいポイントを解説します。
現場のITリテラシーに合ったツールを選ぶ
どれほど高機能なシステムでも、現場スタッフが使いこなせなければ意味がありません。スマートフォンから直感的に操作でき、特別なIT知識がなくても使えるツールを選ぶことが、定着の鍵となります。導入のハードルが低いことは、中小企業のDXにおいて最も重要な要素のひとつです。
スモールスタートで始める
いきなりすべての業務をデジタル化するのではなく、まずは写真付き報告書の作成など、効果が実感しやすい業務から着手しましょう。小さな成功体験を積み重ねることで、組織全体のデジタル化への抵抗感を減らすことができます。
既存業務の棚卸しを行う
デジタル化を進める前に、現在の業務フローを一度整理することをおすすめします。どこにムダがあり、どの作業に時間がかかっているかを把握したうえでツールを導入することで、より高い効果を得ることができます。
Excel管理はデジタル化とはいえない
物件情報の管理をExcelで行っている場合、「すでにデジタル化している」と捉えている方もいるかもしれません。しかし、Excelによる管理は「紙をデータに置き換えた」だけであり、本質的なデジタル化とは異なります。
たとえば、複数の担当者がそれぞれのPCにExcelファイルを保存している場合、「どれが最新版か」がすぐに分からなくなります。また、ファイルを開かなければ情報を確認できず、外出先や急な対応には不向きです。
真の意味でのデジタル化とは、情報がクラウド上で一元管理され、「必要な人が必要なときにアクセスできる状態」を指します。そのため業務のデジタル化を目指す場合は、Excelではなく、クラウド型の写真報告アプリなど専門ツールを活用すべきなのです。
【導入事例】管理物件120棟の不動産管理会社がデジタル化で業務改善
ある関東圏の不動産管理会社では、マンション・ビルなど約120棟の管理物件を抱えていました。オーナー情報はExcelで管理し、建物点検の報告書は現場で手書きしたメモを事務所に持ち帰ってWordで清書するという流れで作成していました。
法改正への対応を検討する中で、同社はオーナー情報管理だけでなく、物件管理業務全般のデジタル化に着手しました。まず導入したのが、写真付き報告書作成アプリRaccoonです。
導入後、現場スタッフはタブレットで点検箇所を撮影し、その場で報告書を作成できるようになりました。報告書の作成時間は1件あたり約45分から15分に短縮され、月間で約40時間の業務削減を実現しています。また、報告書がクラウド上で一元管理されるようになったことで、オーナーへの報告もスピーディーになり、「以前より対応が早くなった」とオーナーからの評価も向上しました。
さらに、オーナー情報の変更履歴もデジタルで管理できるようになり、法改正後に想定される情報更新作業への準備も整ったと同社の管理部門責任者は話します。「紙やExcelの管理では限界を感じていましたが、デジタル化によって業務の見通しが良くなりました。法改正をきっかけに一歩踏み出して良かったと思います」とのことです。
まとめ｜法改正対応には写真報告アプリRaccoonがおすすめ！
2026年4月から施行される住所変更登記の義務化は、不動産管理会社にとってオーナー情報管理の見直しを迫る大きな転換点です。しかし、これは単なる負担増ではなく、物件管理業務全体をデジタル化するチャンスでもあります。
本記事で解説したポイントをまとめると、住所変更登記の義務化によりオーナー情報の正確な管理がこれまで以上に求められること、そしてアナログ管理では増大する事務負担に対応しきれないことが明らかになりました。物件情報のデジタル一元管理を進めることで、法改正対応と業務効率化を同時に実現できます。
写真付き報告書作成アプリ「Raccoon」は、スマートフォンやタブレットから直感的に操作でき、現場での報告書作成からクラウド上での一元管理まで、不動産管理業務のDXを強力にサポートします。無料トライアルも用意されていますので、まずはお気軽にお試しください。
自社独自の業務フローに合わせたカスタマイズが必要な場合は、「RaccoonPro」もぜひご検討ください。
